Terreno en El Carrizal, BCS
Informe de visita a La Paz, BCS – 2020
Datos generales
- Escriturado a nombre de:
- Año de escrituración:
- Dimensiones (1):
- Tipo de terreno:
- Servicios en la zona:
- Alberto Daniel Zimbrón Levy
- 1983
- 20,000 m2
- Rústico – No Urbanizable (2)
- Ninguno
- (1) Son 20,000 según escritura (100 de frente x 200 de fondo), aunque para el gobierno municipal son 2 lotes colindantes de 10,000 c/u (50 de frente x 200 de fondo).
- (2) Los bienes rústicos no son propicios para urbanización, ya que su objeto de explotación es meramente rural .Bajo esta figura el municipio nunca provee infraestructura de agua, drenaje ni electricidad y existen restricciones en cuanto a la superficie construible. De acuerdo con la escritura de ambos predios, el uso de suelo es “para huertas y granjas familiares, no siendo éstos susceptibles de explotación agrícola“.
Descripción de actividades del viaje
- Al llegar en día inhábil, aprovechamos para visitar la zona donde se encuentran los terrenos. Nos familiarizamos con los alrededores y ubicamos algunos puntos de referencia. El pueblo más cercano se denomina “El Carrizal” (como a 10 Km. de la carretera) y cuenta con menos de 500 habitantes.
- El martes se visitó el Ayuntamiento de La Paz para solicitar información en diferentes instancias.
- Se visitó la Dirección de Catastro para ver el estatus de pagos. Estaban pendientes los prediales desde 2018. Ante la solicitud de poder consultar un plano con la ubicación, me comentaron que para eso era necesario solicitar un trámite de “Deslinde”, para lo cual teníamos antes que pedir un proceso de “Alineación” ante Desarrollo Urbano.
- Se visitó la Dirección de Desarrollo Urbano y Ecología, en donde se me informó que era indispensable presentar copia del Impuesto Predial actualizado. Fue necesario hacer el pago de los prediales solicitados, cubriendo éstos el periodo 2018-2021 ($ 939.00 por lote = 1,878.00). Una vez pagados y presentados los comprobantes, inicié el trámite para solicitar la “Alineación (la cual hubiera tenido un costo de 5,312.00 por ambos terrenos). No fue necesario hacer este último pago, por las razones que comento en el siguiente punto.
- Fui pasado a la oficina del Director del área de Alineaciones, quien me mostró una toma satelital actualizada de la zona (ver Anexo 1) y me comentó lo siguiente:
- El Carrizal en su totalidad es un área bastante grande. Hace muchos años se vendieron esos terrenos, principalmente a personas de la Ciudad de México. Pero como no hay agua en el lugar, nunca se ha hecho nada ahí.
- “No tiene caso que pague una alineación (ubicar el frente del predio), pues no le será de gran utilidad y es un trámite caro, porque una cuadrilla tiene que ir al lugar para ubicarlo”. Me dio los datos del topógrafo que hace las mediciones para la empresa que vendió los terrenos y me sugirió contactarlo para que me llevara o para que al menos me diera los teléfonos de la empresa.
- Desde su punto de vista, la zona no tiene un potencial claro y él sugiere venderlo (“aunque no creo que le sea fácil conseguir quién se lo compre”). Esta misma recomendación me la dio el dueño del Airbnb donde nos hospedamos, a quien además le parece una zona sumamente lejos de La Paz.
- Intercambié mensajes con el topógrafo recomendado y llamé a las oficinas del “Club Campestre El Carrizal”. Me indicaron cómo llegar “al club” y el teléfono de la persona que cuida el lugar y quien se encarga de mostrar los terrenos a los visitantes. Ese día no podía dejar su puesto, así que nos dio todas las indicaciones para localizar nuestro terreno. Nos pudimos aproximar bastante, pero el último tramo del camino que debíamos tomar tenia la yerba muy alta y el coche en el que íbamos no hubiera pasado. De todas maneras en el recorrido de ambos días nos dimos muy bien cuenta de dónde está y cómo es.
Comentarios personales
- Es un terreno rústico, no urbanizable, el cual nunca podrá tener servicios.
- Los predios de la zona se consideran espacios dedicados al campo, que sin embargo no pueden ser utilizados para explotación agrícola (no viñedo… y sin agua, menos).
- Tiene al menos casi 40 años sin haber cambiado.
- En principio, no parece tener potencial para algún desarrollo ni tampoco como agente de plusvalía.
- La empresa que lo vendió, si bien todavía existe, sólo se dedica a “la administración” del lugar (una oficina en CDMX con lo que imagino serían alrededor de 3 personas: y un cuidador local en La Paz).
- Se le preguntó al personal de esta empresa si sabía de algún proyecto próximo en la zona, ya fuera de ellos, del gobierno o de algún propietario. La respuesta es que no.
- También se les preguntó si sería posible construir (a manera de ejemplo) unas 10 cabañas pequeñas para rentar como hospedaje temporal y comentaron que para algo así es muy probable que pudiera conseguirse el permiso en el ayuntamiento, siempre y cuando fueran sustentables (fosa séptica, energía solar y cisterna alimentada con pipas de agua).
- Ante los comentarios de las 2 personas locales que conocen la zona, respecto de que lo mejor sería venderlo, vale la pena considerar esa opción en primera instancia, aunque no creo que sea fácil. Por otro lado, los precios por metro cuadrado son muy bajos (dado el tipo de terreno que es) y, haciendo un calculo medio al vapor y tomando en cuenta los anuncios “creíbles” de venta de terrenos, se podría aspirar a un rango de entre 1.5 y 2.0 millones de pesos por hectárea.
- A pregunta expresa, la inmobiliaria me dijo que no sería posible venderlo a través de ellos, dado que no tienen la estructura comercial ni se dedican a ello actualmente.
- Con muchas ganas de conservarlo, sólo se me ocurren algunas ideas posibles cuyo Retorno de la Inversión (ROI) podría ser muy largo:
- Cabañitas para turistas excéntricos que quieran aislarse y gozar de la naturaleza y de lo sustentable (habría que proveer servicios médicos básicos, por cualquier cosa, y probablemente transporte también básico.
- Campamento para aficionados a la astronomía.
- Investigar y esperar a ver si son terrenos potenciales para la producción de energía renovable.
